土地增值税清算账务处理
国务院各有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂
行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如
下：
一、交纳土地增值税的企业应在\"应交税金\"科目下增设\"应交土地增值税\"明细科
目进行核算。
二、转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，该规定计
算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：
1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记\"经营税
金及附加\"（房地产开发企业）、\"经营税金\"（外商投资房地产企业）、\"营业税金及
附加\"（股份制试点企业）、\"营业税金\"（对外经济合作企业）等科目，贷记\"应交税
金──应交土地增值税\"科目。
2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记\"其他业
务支出\"（工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工
业、农业、商业、交通、施工企业）、\"其他营业支出\"（金融企业）、\"营业税金及
附加\"（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、\"营业税金\"（对外经济合
作企业、外贸投资租赁、旅游企业）、\"内部供应和销售支出\"（运输（铁路）企业）、
\"其他营业税金\"（外商投资银行）等科目，贷记\"应交税金──应交土地增值税\"科
目。
3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在\"固定资产\"或
\"在建工程\"、\"专项工程支出\"、\"固定资产购建支出\"等科目核算的，转让时应交纳的
土地增值税，借记\"固定资产清理\"、\"在建工程\"、\"专项工程支出\"、\"固定资产购建
支出\"等科目，贷记\"应交税金──应交土地增值税\"科目。
三、企业交纳土地增值税时，借记\"应交税金──应交土地增值税\"科目，贷记
\"银行存款\"等科目。
四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地
增值税，借记\"应交税金──应交土地增值税\"科目，贷记\"银行存款\"等科目；待该房
地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部
竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记\"银行存款\"等科目，
贷记\"应交税金──应交土地增值税\"科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。
预交土地增值税的企业，\"应交税金──应交土地增值税\"科目的借方余额包括预
交的土地增值税。
五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、
开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。
六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记\"以
前年度损益调整\"科目，贷记\"应交税金──应交土地增值税\"科目；实际补交时，借
记\"应交税金──应交土地增值税\"科目，贷记\"银行存款\"等科目。1995年1月1日至本
规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。
清算条件
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
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